2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年，是海南自由貿易港建設關鍵之年。海南要加快自貿港建設，道路、橋梁、衛(wèi)生系統(tǒng)等基礎設施亟待完善，5G、人工智能、智慧城市、教育醫(yī)療等新型基建也要同步發(fā)展。
2月28日，海南省2020年一號文件正式對外發(fā)布。綜合考量我省的產(chǎn)業(yè)基礎、資源稟賦等因素，未來5年內，海南在推動產(chǎn)業(yè)轉型、促進高質量發(fā)展的同時，十分需要持續(xù)有效的投資主引擎。
海南農墾在全省擁有29萬畝存量建設用地。作為全國唯一的熱帶島嶼省份，可圍繞“全省一盤棋、全島同城化”，超前謀劃，創(chuàng)新土地和住房制度，啟動為期5-8年的“田園城市群”建設計劃，以用好海南農墾存量建設用地為主線，帶動農村宅基地入市，由國企控盤，社會資本參與。
“田園城市群”建設既能拉動近萬億元投資，對沖疫情和全球經(jīng)濟下行趨勢，進一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長，又可極大增強國有資本服務自貿港建設的能力，強力推動鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，將海南2020年一號文件中的脫貧攻堅、人居環(huán)境整治、“百鎮(zhèn)千村”建設、自貿港先導性項目、熱帶特色高效農業(yè)、國家農業(yè)綠色發(fā)展先行區(qū)、農村重點改革等重點任務有機融合起來，提升海南長期競爭力。
一、堅持“房住不炒”，打造城市運營海南新模式
近年來，省委省政府以強烈的使命擔當、超凡的治理魄力，“壯士斷腕”減少對房地產(chǎn)的依賴?！疤飯@城市群”建設不是簡單重走老路，而是以改革創(chuàng)新的方式啟動新的強勁引擎，堅決貫徹“房住不炒”，在守住底線的同時大膽試、大膽闖、創(chuàng)新制度，通過城市運營新理念為自貿港建設催生更健康有力的臂膀，推動新一輪基礎設施建設。其主要特點體現(xiàn)在四個“新”。
（一）新的市場機制：國企持有，穩(wěn)定市場，服務民生。摒棄實施多年的“香港模式”，通過國企長期持有、政府完善公共服務，既從根本上改變投機推動高地價高房價、開發(fā)商壟斷利潤、炒房客分羹、一錘子買賣等弊端，又為自貿港建設開拓穩(wěn)定資金來源。
（二）新的資源配置：存量土地，環(huán)境友好。利用農墾和農村存量土地，優(yōu)化資源配置，改善墾區(qū)及農村面貌，打造靚麗名片。目前全島優(yōu)質海岸線資源大部分已被商品房地產(chǎn)項目開發(fā)，且空置嚴重。無論是全島自貿港建設需要、鄉(xiāng)村振興內在需求，還是推動5G加速運用、交通方式升級，開發(fā)海南島的“內環(huán)”已是大勢所趨。
（三）新的運營模式：重視運營，人居典范。借鑒美國舊金山灣區(qū)“輕開發(fā)、重運營”、限制高層建筑的經(jīng)驗理念、綠色生活方式，用好海南得天獨厚的旅游和自然景觀資源優(yōu)勢，善用智慧科技，打造出引領全球智能生活、智慧城市和特色小鎮(zhèn)的典范，成為中國物質文明、精神文明和生態(tài)文明高度融合的生動范例。
（四）新的增長方式：一體雙翼、兩個千億。田園城市群建設不僅可直接拉動基礎設施建設投資，而且能真正帶動熱帶高效農業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、園區(qū)化、景區(qū)化，推動5G和人工智能在農業(yè)和旅游業(yè)上的應用場景落地，促使海南農業(yè)大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展走在全國前列。
二、高質量建設自貿港與進一步做好“六穩(wěn)”工作的最優(yōu)結合
海南自貿區(qū)港建設兩年來，我們在招商引資和重點項目建設上取得了來之不易的成績，但是受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構及其產(chǎn)業(yè)鏈等因素影響，實際有效落地的投資不及預期。計劃重點培育的油氣、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、熱帶高效農業(yè)4個千億級產(chǎn)業(yè)，尚需時日，仍需要進一步“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期”。在變速換擋期，實施“田園城市群”建設計劃有幾大突出優(yōu)勢。
(一)最強勁的投資發(fā)動機。發(fā)揮集中力量辦大事的體制優(yōu)勢，用農墾土地率先破局，比農村土地改革更有效率更易操作。海墾29萬畝存量建設用地，按平均容積率1.2-1.5、每平方米建設投資2500元估算，可拉動直接投資約6000-7200億元，以“穩(wěn)投資”推動我省經(jīng)濟高質量發(fā)展。
（二）最可靠的國有資本壓艙石。以農墾土地資本化入股，在減少省財政資金壓力的基礎上，可有效實現(xiàn)國有控盤，吸納社會資本參與，形成國資控股約1.5萬億元的優(yōu)質資產(chǎn)（截至2019年底，全省省屬企業(yè)705戶，資產(chǎn)總額2538.64億元，凈資產(chǎn)1210.9億元），且這些優(yōu)質資產(chǎn)將隨著自貿港建設不斷增值。期間如再結合資本運營，將成為自貿港未來發(fā)展和應對風險最穩(wěn)定的力量。
（三）最穩(wěn)固的住房保障支撐。按上述估算，農墾29萬畝存量建設用地中，若以30%作為商業(yè)辦公、旅游、設施用地，70%作為住宅用地，則可提供1.6-2億平方米住房，按較宜居的50平米/人計算，可為320萬-400萬人提供舒適的居所。在不增加建設用地的情況下，可新增約220萬-300萬人的住房需求量。
（四）最高效的鄉(xiāng)村振興樞紐工程。鄉(xiāng)村振興不僅需要產(chǎn)業(yè)帶動，更需要企業(yè)有組織地聚集資本和生產(chǎn)力。近年來，全省上下在“百鎮(zhèn)千村”建設中投入了大量人力物力財力，鎮(zhèn)容村貌明顯改觀，但依然存在著產(chǎn)業(yè)造血功能不足、農業(yè)設施補貼利用不充分等現(xiàn)象。
解決這些問題有兩個關鍵：一是充分發(fā)揮扎根當?shù)氐钠髽I(yè)積極性，二是吸引具有生產(chǎn)力、消費力的群體“下鄉(xiāng)”?！疤飯@城市群”的建設，意味著“田園社區(qū)”的形成。一方面可以直接激發(fā)分布在全島的農墾企業(yè)發(fā)展活力，墾區(qū)轄區(qū)擁有百萬名職工群眾，從上世紀50年代就在這片土地生活，這里不僅是他們的幸福家園，也是“墾三代”“墾四代”的奮斗之地，這樣的群體擁有建設美好新海南的真切愿望和持久動力。另一方面，還可吸引大量對城市物理集中度依賴低的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟創(chuàng)業(yè)青年，以及吸納全國離退休的教育、醫(yī)務、科技等知識精英，充分發(fā)揮各群體優(yōu)勢，有效聚集生產(chǎn)力。
三、建設方式和運營模式
圍繞中國特色自貿港的歷史使命，推動房地產(chǎn)發(fā)展和住房體系的制度創(chuàng)新，探索獨具特色的“政府規(guī)劃、服務民生、國企持有、按價征稅”的“海南模式”。
（一）建設方式。由政府規(guī)劃主導，海南農墾牽頭，引入產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，組建項目平臺公司，作為建設主體。以農墾近100個場部為支點，市場化流轉農村建設用地，建設具備產(chǎn)業(yè)支撐的百個田園城鎮(zhèn)，秉持“一城一特色、一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)”理念，推動“以企業(yè)導入產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)”的良性循環(huán)，形成全島星羅棋布的城鎮(zhèn)群。以這近100個具備持續(xù)發(fā)展能力的特色田園城鎮(zhèn)為點，帶動海南農村腹地為面，與城市連接，真正構建起與“海澄文”一體化綜合經(jīng)濟圈、“大三亞”旅游經(jīng)濟圈“日月同輝滿天星”的全島同城發(fā)展景象。
這些優(yōu)質資產(chǎn)通過資本化形成的利潤，屬于國有土地部分可更多的化為國有資本，為自貿港建設籌集資金；農村土地部分則更多的讓利給農民，解決農民進城安家落戶的資金來源。這也是一種幫扶農民脫貧致富的手段，通過宅基地復墾還可以增加耕地，讓沒有進城的農民更多分享土地資源。
另一方面，可通過對沒有繳納過土地出讓金的小產(chǎn)權房，起征較高的房產(chǎn)稅，使其產(chǎn)權合法化。此舉可以打破農村建設用地流轉用于城市住宅建設的最后一道屏障。
（二）運營模式。
在業(yè)態(tài)設計方面，“田園城市群”計劃的實施，將緊密結合旅游、互聯(lián)網(wǎng)、熱帶高效農業(yè)三大千億級重點產(chǎn)業(yè)，融合發(fā)展。結合不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎和資源稟賦，以三種主要業(yè)態(tài)模式為依托：
一是“新型農業(yè)服務業(yè)為主、文化旅游為輔”模式。在圍繞橡膠、檳榔、椰子、沉香、黃花梨等“五棵樹”產(chǎn)業(yè)發(fā)展農業(yè)科技、設施農業(yè)的基礎上，充分挖掘其特色文化內涵，打造旅游景區(qū)IP 。
二是“康養(yǎng)為主、休閑度假目的地為輔”模式。發(fā)掘橡膠林天然氧吧功能，在林下種植“抗癌因子”豐富的紅豆杉等珍稀樹種，結合設置林間木屋等多種方式，發(fā)展基于氣候治療的康養(yǎng)醫(yī)療和森林康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新旅游供給側改革。
三是“互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟為主、區(qū)塊鏈為輔”模式。推動5G在自貿港的加速運用，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)受物理距離限制小的特點，將互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟從中心城市導向“田園城市群”網(wǎng)絡。目前全省自然村光纖寬帶和4G基本全覆蓋，各市縣均已布局5G基站，20278個自然村全部通硬化路，2560個建制村全部通客車，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的基礎設施條件正在不斷完善。
在交易結構方面。設立SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的機構），將農墾土地資本化作為新設產(chǎn)業(yè)基金的國資出資，然后基金以股權投資的形式進入具體項目公司；同時設置“5+2”結構（封閉期5年的投資基金，滿5年后，有限合伙人可以選擇退出，也可選擇延期2年退出），在存續(xù)期內分別使用A、B基金交替進入和退出的方式進行循環(huán)，滿足5-8年運作周期的需要。對利用墾區(qū)土地建設的項目，以類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方式為主，以產(chǎn)權和租金收益權為底層資產(chǎn)；對農村土地建設的項目，結合ABS融資模式，以租金收益權為底層資產(chǎn)。
四、配套工程
（一）政策支持。將農墾土地資本化收益返還的政策延長至2025年；與此同時，為提高地方政府積極性，順利推動墾區(qū)規(guī)劃、土地、基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會管理、民生保障等進一步融入地方，對于“田園城市群”建設中的財稅收入，提高所在市縣的分成比例。
（二）探索“縣轄市”，創(chuàng)新基層社會治理方式。借自貿港制度創(chuàng)新東風，借鑒歐美、日本以及浙江溫州的“縣轄市”概念，將海南農墾改革中獨創(chuàng)設立的“居”擴充權限，作為“縣轄市”的社會治理機構。此舉不是行政意義上的“市”，而是一種經(jīng)濟地理單元，旨在通過提升其經(jīng)濟地位，以現(xiàn)代小型城市的形態(tài)和標準來規(guī)劃、建設和管理，形成產(chǎn)業(yè)、資本、人才和高端消費人口的高度聚集區(qū)，既可享受城市的政策和公共服務，又能開發(fā)和輻射周邊的廣闊市場，形成互補共贏的良性發(fā)展格局，以及大城市和小城市互補的社會治理新模式。
（三）建設高效便捷的全島同城供應鏈網(wǎng)絡。由農墾聯(lián)合物流龍頭企業(yè)，在全島建設幾大區(qū)域性物流中心。發(fā)揮農墾農機具資源分布廣、職業(yè)化勞動力資源豐富的優(yōu)勢，建立全覆蓋“最后一公里”的物流配送體系。
（四）圍繞農產(chǎn)品國際貿易重點突破、建設全球性交易結算中心。以八所港、洋浦港為依托，用好自貿港政策，建設全球優(yōu)質熱帶農產(chǎn)品、海產(chǎn)品交易中心，并啟動建設全球優(yōu)質農林牧海產(chǎn)品的離岸交易中心、全球定價和結算中心，在農產(chǎn)品國際貿易上實現(xiàn)金融創(chuàng)新的突破。
在建設中國特色自貿港的偉大征程中，一個擁有全島1/5土地的海南農墾，率先發(fā)展起來，是海南自貿港建設的應有之義；一個扛起海南國企長子擔當?shù)暮Ｄ限r墾，啟動自貿港建設主引擎，是屯墾新使命的應有之義。海南農墾作為省屬最大的國有企業(yè)，有信心、有決心、有能力在省委省政府的部署下，探索土地和住房制度新模式，為海南自貿港建設貢獻力量，全面提升國有資本控制力、影響力。
（作者系海墾集團副總經(jīng)理、海南橡膠黨委書記、董事長）
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